Trung Quốc: Sản xuất đô thị hàng loạt, Phần III & IV.


Phần III: Thời gian và tiền bạc

Khi có sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu trong cả hai khía cạnh nhà ở và văn phòng, sự cạnh tranh được đẩy lên đến mức cao độ và tất cả các tác nhân đều được khuyến khích phải đẩy mạnh quá trình “sản xuất” đô thị càng nhanh càng tốt, kể cả trong việc thương lượng cấp phép xây dựng (khoảng hai hoặc ba tháng với nhiều lần chuyển đi chuyển lại hồ sơ). Sự tăng vọt của giá cả trên thị trường bất động sản là một động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá, song không có nghĩa là các toà nhà sau khi hoàn thiện được đưa vào kinh doanh ngay bởi vẫn có hiện tượng đầu cơ của nhiều nhà đầu tư BĐS.

Trong khi ở các nước phương Tây, việc kiếm được quá nhiều tiền trong một thời gian ngắn thường bị coi là một dấu hiệu đáng nghi ngờ, ngay cả khi đó là trường hợp của những NĐTBĐS, thì tại Trung Quốc điều đó lại thường được đánh giá như một dấu hiệu tích cực, thậm chí là một tấm gương về sự thành đạt. Vốn là một công cụ và cũng là một mục tiêu cần phấn đấu trong cuộc sống của người Trung Quốc, tiền bạc luôn tạo ra một “cơn khát” về xây dựng bởi đây chính là lĩnh vực cho phép kiếm được những khoản lợi nhuận kếch xù một cách nhanh nhất. Trong một bối cảnh như vậy, hệ thống ngân hàng đã có một sự thay đổi sâu sắc và bắt đầu tham gia rót vốn cho những dự án đô thị hoá với quy mô khổng lồ. Cũng nhờ vào lĩnh vực xây dựng mà nhiều ngân hàng của Trung Quốc sẵn sàng cho cuộc chinh phục các thị trường tài chính quốc tế.

Đầu tư tài chính cho quy hoạch và vấn đề thuế

Trong giai đoạn cất cánh của cả nền kinh tế và hệ thống đô thị như hiện nay, cả hai vấn đề đầu tư tài chính cho quy hoạch và hệ thống thuế địa phương đều được hiểu và diễn đạt một cách hết sức đơn giản. Các đô thị đều chưa có một hệ thống thuế đất thực sự. Đất đai của Nhà nước thường được cho thuê dài hạn và có thể gia hạn liên tục, từ đó đảm bảo an toàn cho các dự án đầu tư về bất động sản và thời hạn cho thuê có thể rất dài:

  • 70 năm đối với căn hộ;
  • 50 năm đối với văn phòng và nhà xưởng sản xuất;
  • 40 năm đối với các cơ sở kinh doanh.

Nguồn thu từ các hợp đồng giao dịch này được phân bổ theo tỷ lệ 30% chuyển vào ngân sách Nhà nước, còn 70% cho ngân sách thành phố. Từ nguồn thu quan trọng này, các thành phố có thể tạo được nguồn vốn lớn đầu tư cho các công trình cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Bên cạnh đó còn có khoản thuế đất chỉ nộp một lần duy nhất có giá trị tương đương 1,5% tổng giá trị tài sản. Thay vì áp đặt một cách có hệ thống các nghĩa vụ đóng góp cho quy hoạch và hạ tầng đối với các nhà đầu tư hoặc các chủ sở hữu, chính quyền các thành phố lại thích lựa chọn hai phương án khác: hoặc là yêu cầu các chủ đầu tư phải trực tiếp xây dựng các mạng lưới giao thông kèm theo hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, hoặc thương lượng với họ về việc xây dựng các cơ sở hạ tầng văn hoá phục vụ nhu cầu tại chỗ (trường học, trung tâm y tế, v.v…) tại những khu vực đã quy hoạch xong hạ tầng. Những công trình này sau khi được xây dựng xong sẽ thuộc quyền quản lý và khai thác của tư nhân hoặc sẽ được chuyển giao cho chính quyền thành phố quản lý nhưng theo những điều kiện không được xác định rõ ràng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo việc đưa vào sử dụng một cách thuận lợi các khu mới được đô thị hoá – thường có diện mạo như những khu vực khép kín với quy mô hàng trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ – người ta thường thành lập mới hoặc lựa chọn các công ty dịch vụ thông qua hình thức mời thầu và do các ban đại diện dân phố quyết định. Nhìn chung, các công ty này đảm nhận việc quản lý các không gian công cộng, các công trình hạ tầng công cộng và đảm bảo duy trì hoạt động bình thường của các toà nhà chung cư. Về phần mình, các hộ dân phải trả một khoản phí hàng năm cho những công ty đó cũng như những phí dịch vụ riêng theo yêu cầu, thậm chí trong một số trường hợp có cả khoản phí để được ra vào một số công viên hoặc vườn hoa công cộng.

Tuy nhiên, do các nguồn kinh phí cần cho đô thị hoá đang và sẽ tiếp tục tăng mạnh, có lẽ hệ thống như nêu trên sẽ không thể tiếp tục vận hành theo cách đó. Vấn đề tạo nguồn thuế cho chính quyền địa phương có thể sẽ trở thành một đề tài chính trị. Từ năm 2007 đã bắt đầu nổi lên những tranh luận xoay quanh việc áp dụng một chế độ thuế đất kê khai hàng năm dựa trên giá trị quy thành tiền – một dạng property tax theo kiểu của Mỹ – mà các doanh nghiệp sẽ phải trả. Tiếp theo đó có thể sẽ là những tranh luận về hình thức thuế áp dụng đối với người dân.

Những cách làm mới

Trong trường hợp các khu vực phát triển mới hoặc cải tạo đô thị được triển khai tại những địa điểm đã từng được sử dụng như đất đô thị trước đây (các nhà máy cũ bị bỏ hoang) hoặc đang được người dân sử dụng (làm nhà ở, canh tác, làm cơ sở sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ…), chính quyền các địa phương ở Trung Quốc thường phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến trưng thu đất. Cho tới tận những năm gần đây, những vấn đề này vẫn được xử lý căn cứ theo các quy định và được tiến hành hết sức nhanh chóng. Về nguyên tắc, vấn đề xã hội hết sức nhạy cảm này được chính quyền các thành phố chỉ đạo về mặt chính sách, song xét về khía cạnh kinh tế thì do chính NĐTBĐS được giao thực hiện dự án đứng ra lo liệu. Trong những dự án như vậy khó có thể có được những cuộc thương lượng thực sự và các khoản tiền đền bù không hoàn toàn thoả đáng bởi chính quyền thành phố đã xác định trước mức đền bù hoặc dự kiến trước quỹ nhà tái định cư, đồng thời quy định rõ thời hạn di dời cũng như thời hạn phá dỡ (thường là trong vài tháng). Cách làm kiểu áp đặt đó đã dẫn đến nhiều hành động phản đối của người dân. Thực ra phần kinh phí tái định cư đã được đưa vào nội dung hạch toán của những chủ đầu tư đảm nhận đồng thời cả hai khâu quy hoạch và xây dựng các công trình mới. Do các dự án cải tạo đô thị trong khu vực trung tâm thành phố chủ yếu chỉ nhằm hướng tới các đối tượng dân cư khá giả và trung lưu nên vấn đề nhà ở cho các đối tượng nghèo, đối tượng xã hội dễ bị xem nhẹ hoặc những đối tượng này thường được bố trí di dời ra các vùng ven đô. Kiểu nhà cho thuê giá rẻ (tương tự kiểu nhà HLM ở Pháp) không hề tồn tại.

Một khía cạnh khác hiện không được chú trọng trong các chính sách quy hoạch ở Trung Quốc là vấn đề giao thông công cộng bởi chính quyền các địa phương thường đưa ra những lựa chọn dành ưu tiên cho phát triển xe hơi cá nhân. Các NĐTBĐS dù dự kiến đầu tư một dự án quy mô nhỏ hay xây dựng cả một thành phố mới đều sẵn sàng mua những khu đất không hề được tiếp cận với giao thông công cộng mà cũng chẳng cần bận tâm đến việc phải quy hoạch phát triển giao thông công cộng. Chỉ có những tập đoàn quy mô lớn (Shui hoặc Soho) là có tính đến vấn đề này khi dự kiến các hệ thống hạ tầng bởi họ thường đầu tư vào những dự án tầm cỡ với mạng lưới giao thông bao trùm cả một vùng dân cư đô thị.

Trong bối cảnh như vậy, việc lập kế hoạch phát triển các khu đô thị mới vẫn được thực hiện theo mô hình phân khu riêng biệt với những khu dân cư chỉ dành thêm khoảng 5 đến 10% diện tích xây dựng cho văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh thương mại. Cách quy hoạch theo kiểu phân khu phổ biến như vậy được áp dụng trong một hệ thống được chuẩn hoá và định sẵn quy mô một cách cứng nhắc dựa trên việc bố trí mạng lưới đường giao thông (thường không được phân cấp) và xen kẽ bởi những công viên lớn được quy hoạch theo cùng một kiểu gần tương tự như nhau.

Phần IV: Thiết kế đô thị nằm trong tay các nhà đầu tư BĐS

Vấn đề thiết kế đô thị (TKĐT) ở Trung Quốc bộc lộ hai vấn đề lớn liên quan đến quy mô địa bàn.

Với cấp độ địa bàn quy mô lớn và các vùng đô thị :

TKĐT được đề cập đến một cách rất trừu tượng thông qua các đồ án lớn theo kiểu quy hoạch chung của những năm 1970, là sản phẩm của các cơ quan quản lý quy hoạch, các viện nghiên cứu của các trường đại học hoặc các viện quy hoạch đô thị. Nội dung của những đồ án này phân chia địa bàn thành từng khu vực rộng rồi sau đó tổ chức cuộc thi thiết kế hoặc mời thầu đối với các NĐTBĐS. Có hai trường hợp có thể xảy ra:

  1. Những dự án mang tính biểu tượng rất cao gắn với những sự kiện lớn (triển lãm Expo 2010 và Olympic Bắc Kinh 2008). Các cuộc thi quốc tế được tổ chức với sự tham gia của những kiến trúc sư – nhà quy hoạch có tên tuổi để tạo nên những hình ảnh hoành tráng để rồi cuối cùng lại được các nhóm chuyên môn của Trung Quốc chỉnh sửa lại nhiều lần cho phù hợp với khả năng về ngân sách.
  2. Các khu đô thị có quy mô rất lớn kiểu như thành phố mới hoặc cải tạo cả một đô thị với diện tích từ 100 ha trở lên. TKĐT tại những dự án này do các NĐTBĐS tự quyết định với sự tham gia ý kiến của chính quyền địa phương.

Như vậy, tất cả các chức năng quyết định và chỉ đạo thực hiện dự án đều nằm trong tay doanh nghiệp tư nhân (đôi khi cũng có doanh nghiệp nhà nước). Phương án kiến trúc theo đúng nghĩa chỉ được lập trong vòng vài tháng. Hình ảnh của sản phẩm cuối cùng mới là điều quan trọng. Kiến trúc sư thiết kế luôn dành rất nhiều lựa chọn linh hoạt cho các kiến trúc sư phụ trách thi công và các kỹ sư xây dựng. Việc xác định hình thái kiến trúc cho dự án thường dẫn tới những kết quả rất khác nhau. Quả thực những kết quả này phụ thuộc vào chiến lược tài chính của NĐTBĐS đối với sản phẩm cần bàn giao và quan niệm của chủ đầu tư. Tiền thù lao cho kiến trúc sư thiết kế thường rất khiêm tốn, nếu là kiến trúc sư người nước ngoài thì thậm chí còn bị giảm đi. Các kiến trúc sư này có thể bị thay thế ngay lập tức nếu chủ đầu tư nảy ra một ý tưởng khác ! Cho đến tận những năm gần đây, các kiến trúc sư thiết kế vẫn chỉ là công cụ thể hiện các tiêu chuẩn mang tính hành chính cũng như các ý tưởng cho khách hàng của mình, đặc biệt là để tạo ra những hình ảnh lăng xê dự án và nhà đầu tư lên các phương tiện thông tin đại chúng, nhất là trên truyền hình. Hoạt động phê bình kiến trúc ít phát triển, văn hoá kiến trúc và quy hoạch hướng tới những giá trị tinh hoa không còn được chú trọng. Trung Quốc giờ đây tràn ngập những dự án đô thị với chất lượng trung bình cả về mặt kiến trúc và quy hoạch. Người ta luôn cố gắng làm thật nhanh và do các thửa đất thường rất rộng nên các dự án luôn được vẽ thành những hình khối vuông vức để tận dụng không gian khi đưa vào thi công. Nhờ làm chủ một cách thành thạo các công cụ tin học, các nhà chuyên môn luôn tạo ra những dự án gắn liền với các chính sách thông tin. Trong hầu hết các trường hợp đều có thể thấy ngay hậu quả nhãn tiền: một loạt các dãy chung cư cao tầng (nếu không muốn nói là đồ sộ) không cần quan tâm đến tính đa dạng của đô thị vốn đã tích tụ qua bề dày lịch sử, hoàn toàn lệ thuộc vào thói quen thi công và những kỹ thuật thể hiện tinh thần tận dụng đối đa.

Nhưng rồi mọi việc cũng thay đổi rất nhanh chóng. Những chủ đầu tư tư nhân có tiềm lực lớn bắt đầu mở rộng học tập và tiếp thu những kinh nghiệm hay của các nước trên thế giới và tạo ra triển vọng về sự chuyển biến trong xã hội Trung Quốc. Các mô hình khu trung tâm tài chính – thương mại (CBD) hay khu chung cư cao tầng và các dạng khu đô thị khép kín khác có chất lượng tầm thường dần được thay thế bằng những khu đô thị có tính phức hợp cao hơn, vận dụng kinh nghiệm quy hoạch của các nước châu Âu nhiều hơn thay cho những kinh nghiệm của Mỹ. Sự xen kẽ về công năng và phong cách kiến trúc bắt đầu xuất hiện, xu hướng vận dụng những hình thái kiến trúc hướng tới phát triển bền vững nhiều hơn, điều chỉnh quy mô ô phố thu gọn một cách hợp lý hơn. Các chủ đầu tư mặc dù vẫn quan tâm đến các chỉ số kinh tế, song cũng ngày càng chú ý tới khía cạnh chất lượng của các dự án, thậm chí bắt đầu thử nghiệm lập kế hoạch thăm dò những thị trường đang chuyển biến mạnh mẽ. Họ cũng áp dụng hình thức bàn giao các khu đô thị mới hoàn thiện chứ không bàn giao dần theo quá trình thi công như trước đây. Cách làm này dường như nhằm hai mục đích. Thứ nhất, họ muốn đợi một thời gian cho giá cả tăng đến mức đủ để thu được lợi nhuận tối đa. Thứ hai, họ muốn để các khách hàng tiềm năng thử nghiệm cấu trúc mới của các căn hộ hoặc các khu tổ hợp sản xuất – kinh doanh để điều chỉnh cho các chương trình sau.

Với cấp độ khu đô thị hay các dự án quy mô nhỏ :

Đây là vấn đề quyền hạn của chủ đầu tư trước vô số các chủ thầu trong nước và nước ngoài đang biến Trung Quốc thành một thiên đường mới trong lĩnh vực kiến trúc. Những chủ thầu này có những mối quan hệ rất đa dạng với các NĐTBĐS. Trong nhiều trường hợp, các nhà đầu tư không có được những ý tưởng cụ thể cho chương trình của mình. Khi họ chỉ có những dự án đơn giản hoặc rất mơ hồ, họ có thể giao cho các chủ thầu phác thảo cả về hình thái và chương trình triển khai dự án đó. Những bản phác thảo này có thể cũng không triển khai tiếp được hoặc hoàn toàn lạc hướng mà chính tác giả của chúng cũng không biết phải trình bày thế nào. Việc giao phó vai trò này cho các chủ thầu nước ngoài, nhất là các công ty của Pháp, được coi như một lợi thế đảm bảo cho uy tín và giá trị của dự án. Chính thông qua những hợp đồng này mà một số ý tưởng đã gián tiếp phục vụ được cho quá trình đổi mới tư duy kiến trúc và đô thị ở Trung Quốc.

Khi chương trình được thừa nhận và dựa trên một mô hình kinh tế vững chắc, đồng thời nếu NĐTBĐS có năng lực chuyên môn cao hơn, họ sẽ mời gọi những chủ thầu có uy tín về năng lực vốn chưa phổ biến nhiều tại Trung Quốc. Chẳng hạn với dự án xây một toà tháp văn phòng ở Thượng Hải, NĐTBĐS thể hiện rõ mong muốn xây dựng một công trình thuộc loại có chất lượng cao về mặt môi trường (HQE) và đạt những tiêu chuẩn tiện nghi gần ngang bằng với tiêu chuẩn quốc tế. Do đó, họ đã lựa chọn một kiến trúc sư và đơn vị thi công đến từ Hồng Kông. Tuy nhiên, khác với trường hợp ở các nước châu Âu, các chủ thầu ở Trung Quốc ít khi được giao trọn vẹn một dự án. Dù trình độ chuyên môn đạt tới mức nào thì kiến trúc sư thiết kế cũng phải nhanh chóng nhường chỗ cho một đơn vị thi công trong nước để có thể áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Ví dụ điển hình nhất là sân vận động Bắc Kinh: một nhóm liên danh của Pháp (giữa Bouygues và Vinci) đã rất may mắn giành được hợp đồng tổ chức và chỉ đạo thi công, nhưng rồi chính họ cũng đã lựa chọn phương án chỉ đứng hàng thứ hai khi chỉ đạo đại công trường này vì những lý do liên quan đến mức thù lao và khả năng đối thoại với các cơ quan kiểm tra chất lượng công trình.

Một phương thức quy hoạch không có sự tham gia của cộng đồng

Trong bối cảnh tồn tại song song một hệ thống chính trị mang tính tập trung cao, được kiểm soát rất chặt chẽ và một nền kinh tế thị trường năng động, vấn đề đảm bảo quá trình quy hoạch diễn ra đúng tiến độ đóng một vai trò rất quan trọng. Trong khi đó, sự tham gia của cộng đồng cũng như những vấn đề đi kèm bị coi là gây chậm trễ cho khâu thiết kế và thi công hoặc chỉ gây thêm nhiều tranh cãi nên dễ trở thành những yếu tố gây rối loạn cho công tác quy hoạch. Vì vậy, sự tham gia của cộng đồng chỉ còn mang tính hình thức. Trường hợp điển hình nhất là dự án quy hoạch tại quận Từ Hối (Thượng Hải): bên cạnh những áp-phích thông báo việc thực hiện một dự án là một loạt số điện thoại của nhiều cơ quan hành chính chịu trách nhiệm tiếp nhận những ý kiến phản biện và đề xuất cho dự án trong vòng 15 ngày. Sau đó, các yêu cầu được gửi đến sẽ được một số cơ quan thành lập tạm thời xem xét và trả lời một phần rồi được đưa vào nội dung thông báo dán tại địa điểm thi công. Như vậy, sự tham gia của cộng đồng đã trở thành một hình thức thông tin cuối cùng trước khi tiến hành thi công. Có lẽ chẳng có cuộc họp nào mang tính phản biện hoặc cuộc tranh luận nào được tổ chức. Người ta duy trì một hệ thống với những hình thức tiếp xúc rất chung chung và các thông báo chính thức. Tóm lại là tránh đối thoại trực diện với người dân. Trong đi đó, với các nhà quy hoạch người Pháp, chỉ một sai lầm trong quá trình thực hiện các biện pháp huy động sự tham gia của cộng đồng cũng có thể làm nảy sinh những rủi ro có tác động rất lớn về mặt kinh tế đối với một dự án. Trái lại, một dự án làm tốt công tác này sẽ có thể giúp tạo thêm nhiều ý tưởng rất phong phú và thiết thực cho chính nội dung dự án.

Mặc dù vậy, thực tế nêu trên không có nghĩa là mô hình quy hoạch phát triển đô thị mang nặng tính áp đặt ở Trung Quốc không hề quan tâm đến việc lắng nghe ý kiến của người dân và những ý kiến phê bình. Những ý kiến này ngày càng xuất hiện nhiều trên báo chí. Những cuộc tranh luận thực sự và có tính xây dựng có thể vẫn được tổ chức, nhưng không được phép tiết lộ cho những đối tượng là người nước ngoài bởi quy hoạch phát triển đô thị vẫn luôn được coi là thuộc lĩnh vực chính trị nhạy cảm. Mặt khác, những ý kiến nhận xét và phê bình chỉ chủ yếu được phổ biến qua mạng Internet, nhất là đối với những dự án lớn (những nhà máy gây ô nhiễm hoặc có thể gây ô nhiễm, những dự án quy hoạch có quy mô lớn, v.v…). Trên thực tế, hình thức tham gia của cộng đồng vào quy hoạch ở Trung Quốc có lẽ được vận dụng theo hai mô hình chính:

  • Thu thập các thông tin về nhu cầu và ý kiến của nhân dân đối với khu nhà, với đường phố hay khu đô thị. Việc thu thập dựa trên nhiều cuộc điều tra xã hội học ngay từ ban đầu, chủ yếu do các viện nghiên cứu của các trường đại học thực hiện;
  • Có nhiều hình thức dàn xếp giữa các cá nhân và cơ quan có liên quan trực tiếp đến dự án (người dân, NĐTBĐS, chính quyền quận). Các kết quả thương lượng hiếm khi được công bố một cách công khai và các quyết định thường được hoãn lại cho đến khi đạt được một thoả thuận giữa các bên liên quan.

Có lẽ phải sau vài năm nữa, khi quá trình đô thị hoá đã tương đối ổn định, hệ thống luật của Trung Quốc mới thực sự quan tâm đến vấn đề huy động sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch. Hiện trạng quy hoạch phát triển đô thị ở Trung Quốc hiện nay đang diễn ra với một tốc độ thần kỳ mặc dù có rất nhiều biểu hiện vận dụng các cách làm quy hoạch của nhiều nước khác nhau và những biểu hiện đó cũng được đáng giá theo nhiều chiều hướng khác nhau. Những kết quả đạt được là rất rõ ràng, thậm chí có thể chỉ rõ những mâu thuẫn do sự tăng trưởng trên diện rộng và ở một cấp độ chưa từng có. Cách đô thị hoá như vậy dễ khiến người ta liên tưởng đến một công cuộc xây dựng lại hoàn toàn cả một đất nước.

(Theo tạp chí Etudes foncières)

This entry was posted in Đô thị học, Đô thị thế giới. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s